高层与洋房哪个升值快？

#高层与洋房哪个升值快#

十分有幸在有生之年，经历过好几波楼市的行情，也见证了所谓的地产“轮动”，这种轮动，实际上不止是东西部城市、区域的板块轮动，在微观层面的产品类型上，也存在一定的此起彼伏，我从过去的经验来谈谈，高层和洋房的升值潜力。

1、同一小区内的高层和洋房：各有优劣

同一个小区内，高层和洋房的升值速率，其实是很相似的，不存在特别明显的高低差距。

但是，在增值的绝对数上，交房后若干年，洋房的绝对值是要更高的。

见过一些比较夸张的案例，一个小区当年普通高层三居室50万入手，如今卖价150万，而洋房当年70万入手，如今卖价200万左右，增幅都是差不多都是2倍左右，但是在绝对值上，洋房是妥妥的赢家。

这和市场对高层和洋房的价格预期有关，毕竟，购入的时候，买洋房的业主通常投入的成本就更高。

不过话又说回来，从成交上来看，高层又是比洋房更好卖一些的，毕竟高层的受众范围比较广，刚需阶层普遍接受二手房，而洋房的后来购房者，一般是寻求改善的需求，对于已经住过人、装修过二手洋房，可能兴趣没那么浓厚，除非是拥有特殊资源的比如有顶楼露台、一楼花园等洋房，会比较受到青睐。

总之，从市场成交的角度看，同一小区，二手的高层要比二手的洋房更好卖，收益率其实是相近的，收益多少，取决于当年的投入成本多少。

2、同一区位，不同小区，看物业、入住率

同一区位的不同小区，如果一个是高层小区，一个是洋房小区，很显然二手楼市上的价格，肯定是洋房比高层贵，但是升值速度谁快谁慢，就取决于多个因素了。

比如房龄长短、物业品牌、入住率等，通常来说，如果是同一建筑年代的不同小区，物业和入住率，对于二手房的升值速度影响权重是比较不容忽视的，尤其是入住率这一点。

一个小区的入住率高，说明居住性很强，大多数人的选择，往往也意味着市场上的大多数人能够接受。

但如果入住率低，哪怕是洋房甚至是纯别墅小区，恐怕想要转让也并不容易，因为房子虽然修得漂亮，但最终还是要落脚于居住，没人居住的小区或者入住率低的小区，二手房也不容易变现卖掉，哪怕挂牌价再高，也是有价无市。

3、不同区位，看地段，配套和城市板块热度

不同区位和地段，其实产品的类型对于产品升值速率的影响权重是很有限的，举个例子，市中心的高层，升值潜力肯定比远郊区的别墅更强，就更不用说洋房了。

所以，不同区位，比得更多的是所处的地段、商业配套，以及城市的板块热度和人气，人气和热度高的核心商圈板块，不论是高层还是洋房，升值都快。

人气比较冷清，板块定位比较边缘的地段，甚至有些已经出了城市行政区划范围外属于远郊圈层，那么无论哪种产品形态，就算是别墅，也未必谈得上什么升值潜力。

4、关于高层和洋房的购入价格

考虑升值快慢的因素，还有一个不可变量，那就是购入时候的价格。

一般而言，开盘时，洋房主打的是改善产品，高层更侧重刚需，所以洋房的价位会比高层略高。

但是高出的幅度，一定要在合理范围内，我们认为，同一小区、相近组团的洋房，比高层高出50%以内的价格，是可以接受的，比如高层卖1万，洋房卖1万5，是可以接受的，当然这里的洋房，前提要是真正的洋房，而非那种8层以上甚至还有上下+2层的架空、露台等的小高层。

如果洋房的价格和高层的价格相当，那么要么是洋房地段不好，要么的高层品牌溢价过高，总之，要对比两种产品形态的房子，尽量要把二者预设到相近区位来，不要光是想着占一占价位上的便宜，要知道，所有命运的馈赠，其实，早已经在暗中标好了价格。